« On est six copropriétaires, on n'a pas de conseil syndical, c'est grave ? » C'est l'une des questions que l'on nous pose le plus souvent à Lyon. Le conseil syndical est un organe mal connu, souvent confondu avec le syndic, et pourtant c'est lui qui fait la différence entre une copropriété subie et une copropriété maîtrisée.
Dans cet article, vous saurez si le conseil syndical est obligatoire dans votre petite copropriété, qui peut y siéger, ce qu'il peut exiger du syndic, et comment s'organiser quand on est trop peu nombreux pour en constituer un.
Le conseil syndical est un groupe de copropriétaires élus par l'assemblée générale pour assister le syndic et contrôler sa gestion. Il ne gère pas lui-même l'immeuble : c'est le rôle du syndic. Il ne décide pas à la place de l'assemblée : il prépare ses décisions et veille à leur exécution.
En pratique, c'est l'interlocuteur du quotidien du syndic. Un bon conseil syndical, même réduit à une ou deux personnes, divise par deux les sujets qui traînent.
En principe, la loi du 10 juillet 1965 impose un conseil syndical dans toute copropriété. Deux exceptions existent :
Entre 6 et 30 lots, qui est le cœur de notre activité, le conseil syndical reste donc la règle. Mais « obligatoire » ne signifie pas « sanctionné » : si personne ne se présente, l'assemblée le constate dans le procès-verbal et la copropriété fonctionne sans conseil, avec un syndic qui n'a plus de contre-pouvoir. C'est rarement une bonne idée.
Peuvent être élus :
Le syndic, ses salariés et leurs proches ne peuvent pas en faire partie, ce qui garantit l'indépendance du contrôle. Les membres sont élus à la majorité absolue de l'article 25 (avec la passerelle vers la majorité simple), pour un mandat de trois ans au maximum, renouvelable. Le conseil élit ensuite son président. Aucun nombre minimum de membres n'est fixé par la loi : un conseil d'une seule personne est possible, même si deux ou trois est plus confortable.
Le conseil peut prendre connaissance de tous les documents de la copropriété : factures, contrats, relevés bancaires, grand livre. Le syndic doit les transmettre dans un délai d'un mois, sous peine de pénalités de 15 € par jour de retard, à sa charge personnelle. Avant chaque assemblée, le conseil vérifie les comptes et rend compte aux copropriétaires.
L'assemblée fixe un montant au-delà duquel le syndic doit consulter le conseil syndical avant d'engager une dépense ou de signer un contrat. Dans une petite copropriété, ce seuil est souvent de quelques centaines d'euros. Le conseil donne aussi son avis sur le budget prévisionnel et sur l'ordre du jour de l'assemblée.
Tous les trois ans, le conseil syndical doit organiser une mise en concurrence des contrats de syndic, sauf dispense votée par l'assemblée. C'est lui qui compare les offres et présente son avis. Notre guide pour changer de syndic à Lyon détaille la procédure.
Si le syndic ne convoque pas l'assemblée annuelle, le président du conseil syndical peut le mettre en demeure, puis convoquer lui-même. Il peut aussi engager une action en justice contre le syndic au nom du syndicat, sur autorisation de l'assemblée.
Depuis 2020, l'assemblée peut déléguer au conseil syndical, pour deux ans au plus, le pouvoir de prendre certaines décisions courantes relevant de la majorité simple, dans la limite d'un budget qu'elle fixe. Dans une petite copropriété, cela évite de convoquer une assemblée pour remplacer une porte de cave.
Ses membres exercent bénévolement. Ils peuvent se faire rembourser leurs frais, et l'assemblée peut voter une assurance responsabilité civile à leur profit, ce que nous recommandons.
Si vous êtes 3, 4 ou 5 lots et que vous avez choisi de ne pas constituer de conseil, quelques règles simples évitent les mauvaises surprises :
Un syndic spécialisé dans les petites copropriétés organise lui-même ce fonctionnement allégé. Notre guide du syndic pour petite copropriété à Lyon explique comment nous travaillons avec ou sans conseil syndical.
Non. Les copropriétés de 5 lots au plus, ou dont le budget moyen est inférieur à 15 000 €, sont dispensées de conseil syndical. Elles peuvent toutefois en constituer un si elles le souhaitent, ce qui reste utile pour contrôler les comptes.
Non. Seuls les copropriétaires, leurs conjoints ou partenaires, leurs ascendants ou descendants, les usufruitiers et les représentants des sociétés propriétaires peuvent être élus. Un locataire peut en revanche assister à l'assemblée sur certains sujets, sans voter.
Les membres du conseil n'engagent leur responsabilité qu'en cas de faute caractérisée dans l'exercice de leur mission, ce qui est rare. Ils ne gèrent pas les fonds et ne signent pas les contrats. Une assurance responsabilité civile votée par l'assemblée couvre ce risque pour quelques dizaines d'euros par an.
Avec un syndic réactif et un accès en ligne aux documents, comptez une à deux heures par mois, plus une demi-journée avant l'assemblée annuelle pour vérifier les comptes. Les périodes de travaux demandent davantage.
Le conseil syndical est facultatif en dessous de 6 lots ou de 15 000 € de budget, obligatoire au-delà, et utile dans tous les cas. Son pouvoir principal, c'est l'accès à tous les documents et le droit de regard sur les dépenses. Dans une petite copropriété, un seul membre actif, bien outillé, suffit à garder la main.
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